כסף
מערכת החלטה לקניית דירה — הון עצמי, משכנתה וקנייה מול שכירותהאם אפשר לקנות את הדירה?
בדיקת היתכנות פשוטה לפי מחיר, הון עצמי והכנסה — ובמצב מתקדם תרחיש שקוף של קנייה מול שכירות.
ההון העצמי עומד במגבלה וההחזר המשוער הוא 37.1% מההכנסה.
בכמה מילים
איך הכלי עוזר?
קניית דירה היא לא תשובה של מספר אחד. המערכת מתחילה משתי בדיקות בסיס — מגבלת המימון ויחס ההחזר להכנסה — ורק אם תרצו פותחת השוואת תרחישים מלאה. כל הנחה גלויה וניתנת לשינוי.
איך משתמשים?
- 1
הזינו מחיר דירה, הון עצמי, הכנסה ושכירות חלופית
- 2
בדקו אם ההון וההחזר עומדים בגבולות הבסיס
- 3
פתחו תרחיש מתקדם כדי להשוות הון עתידי בקנייה ובשכירות
דוגמאות מהירות
מידע שימושי לפני שמתחילים
המספר החשוב כאן אינו רק מחיר הדירה, אלא כמה כסף יישאר אחרי החתימה וכמה מרווח נשימה יישאר בכל חודש. עברו על התרחיש כאילו העסקה מתבצעת מחר.
מה להכין לפני שמתחילים
רשמו מחיר דירה, הון עצמי שבאמת זמין, הכנסה נטו, החזרים קיימים ושכירות חלופית. הפרידו מראש כסף לעורך דין, תיווך, שיפוץ, מעבר וריהוט.
איך לקרוא את התוצאה
מעבר מגבלת המימון הוא רק הדלת הראשונה. בדקו גם את ההחזר ואת היתרה שנשארת בצד; תוצאה גבולית היא סיבה לבדוק ריבית גבוהה יותר או ירידה זמנית בהכנסה.
דוגמה מהחיים
דירה עולה 2,000,000 ₪ ויש 600,000 ₪ בחיסכון. משכנתה של 1,400,000 ₪ היא 70% מימון, אבל אם 100,000 ₪ נדרשים להוצאות העסקה, רק 500,000 ₪ זמינים למקדמה וצריך לחשב מחדש.
טעויות שקל לעשות
אל תתייחסו לכל החיסכון כמקדמה, אל תניחו שהבנק יאשר את המקסימום ואל תשוו קנייה לשכירות בלי תחזוקה ועלויות עסקה. תרחיש שמשתנה בגלל חצי אחוז בריבית דורש מרווח ביטחון.
מה עושים עכשיו
הריצו תרחיש בסיס, תרחיש יקר יותר ותרחיש עם הכנסה נמוכה זמנית. אחר כך בקשו אישור עקרוני מכמה בנקים ובדקו מס רכישה והוצאות עסקה לפי המקרה שלכם.
מקורות לכללים שעשויים להשתנות
בנק ישראל — רפורמת השקיפות במשכנתאות — נבדק לאחרונה 2026-08-01
שאלות נפוצות
האם התוצאה היא אישור משכנתה?+
לא. זו בדיקת תרחיש ראשונית. רק בנק יכול לתת אישור עקרוני לאחר בדיקת הכנסות, התחייבויות, דירוג אשראי ושמאות.
למה אין חישוב אוטומטי של מס רכישה?+
המס תלוי במעמד הרוכשים ובנסיבות נוספות. במקום להציג ודאות שגויה, הכלי מקשר לסימולטור הרשמי של רשות המסים ומאפשר לכלול את העלות בשדה הוצאות הרכישה.
האם קנייה מול שכירות היא תחזית?+
לא. זו השוואת תרחישים רגישה לריבית, עליית ערך, שכירות ותשואה. כדאי לבדוק כמה שילובים ולא להסתמך על תוצאה אחת.